11 opvallende dingen die je moet weten over de woningmarkt

1) 36.000 woningen minder gebouwd door stikstof

 

De stikstofcrisis dreigt een flinke dip in de nieuwbouw van woningen te veroorzaken. Het woningtekort zal oplopen, blijkt uit onderzoek van NEO Observatory dat minister Van Veldhoven vorige week presenteerde. De vergunningverlening zal in 2019 en 2020 naar verwachting terugvallen tot 47.000 woningen. Pas in 2024 worden de doelgestelde 75.000 nieuwe woningen (inclusief transformatiewoningen) per jaar weer gehaald. Het aantal gereedgekomen nieuwbouwwoningen zakt in naar 2020 en 2021 naar 63.000 en 54.000 woningen. Daarna volgt een beperkte toename naar 65.000 gereedgekomen woningen in 2024. De stikstofcrisis zorgt daarmee voor een terugval van de nieuwbouw van 36.000 woningen. De productiewaarde valt dit jaar 2 procent terug en volgend jaar maar liefst 15 procent.

 

2) Woningtekort van 294.000 huizen loopt op

 

Zonder stikstof leek er geen vuiltje aan de lucht voor de bouw. De beoogde woningbouwproductie van 75.000 woningen per jaar werd in 2018 ruim gehaald, met een productie van bijna 80.000 nieuwe woningen, inclusief transformaties. Ook voor 2019 wordt verwacht dat 75.000 gehaald gaat worden. Toch bedraagt het woningtekort in 2019 294.000 woningen. Dat is 3,8 procent van de woningvoorraad. Door de stikstofcrisis loopt het woningtekort op.Gezien de aanhoudende bevolkingsgroei, het huidig woningtekort en de praktijk van vertraging en planuitval bij de voorbereiding van woningbouwprojecten is een toename van het aantal plannen in regio’s met een gespannen woningmarkt gewenst.

 

3) Plancapaciteit: regionale zorgen

 

Gelukkig blijft Nederland goed in het plannen van nieuwe woningbouwprojecten. In de uitvoering blijken we als land minder bedreven. De plancapaciteit is volgens de laatste inventarisatie van ABF Research toegenomen met 40.000 woningen ten opzichte van de inventarisatie in het voorjaar van 2019. Het grootste deel – 34.000 – komt voor rekening voor de provincie Noord-Holland. Op nationaal niveau is er voldoende plancapaciteit aanwezig om aan de woningbehoefte te voldoen. Regionaal zijn er echter wel zorgen. Met name in de woningmarktgebieden Utrecht, Nijmegen, Arnhem en Tilburg is het aantal plannen gezien het huidig woningtekort en de verwachte toename van de woningbehoefte in die regio’s beperkt. Het creëren van extra plancapaciteit in deze gebieden is wenselijk. Voor Zuid-Holland, Noord-Holland en Utrecht zijn er zorgen over een deel van de woningbouwplannen tot 2025 die nog niet hard zijn gemaakt.

 

4) Harde plannen zijn niet voldoende

 

Hoe harder een plan hoe beter, zou je denken. Die vlieger gaat niet altijd op. Ook harde plannen lopen substantiële risico’s op vertraging of uitval, blijkt uit ervaringen in Noord-Holland. Van alle plannen in die provincie bleek maar 45 procent een hoge realisatiekans te hebben; van al die plannen was 77 procent hard. In heel Nederland zijn er van de 828.000 geplande woningen zeker 385.000 (47  procent) hard. Waarschijnlijk ligt dat percentage hoger, omdat een aantal provincies nog geen zicht heeft op het aantal harde plannen.Goed nieuws: Het aantal (bekende) harde plannen is ten opzichte van de vorige inventarisatie met 46.000 toegenomen. De toename is het hoogst in Noord-Holland, Noord-Brabant en Limburg.



5) Sociale huursector groeit niet


Tussen 2012 en 2018 groeide de woningvoorraad van 7,39 miljoen met circa 4,7 procent naar 7,74 miljoen woningen. De koopsector groeide gedurende deze periode met 200.000 woningen van 4,18 naar 4,39 miljoen woningen. De voorraad van private verhuurders neemt toe van 0,85 miljoen naar 1,01 miljoen woningen. Dit is een landelijke trend, zij het met regionale verschillen: er zijn duidelijk hogere aandelen private verhuur in de grote en studentensteden. De corporatiesector blijft min of meer stabiel rond 2,28 miljoen woningen. Dat laatste is zorgelijk, gezien de grote behoefte aan betaalbare woningen.

 

6) Transformaties belangrijker dan gedacht


Transformatiewoningen vormen een wezenlijk deel van het aanbod van nieuwe woningen. Afgelopen jaar werden er 13.000 opgeleverd. Ruim 10 procent van de woningproductie kwam sinds 2013 voort uit transformatie van gebouwen die voorheen geen woonfunctie hadden. Vaak betreft het kantoren, die een andere functie krijgen. De afgelopen jaren is het ‘laaghangend fruit’ onder de te transformeren kantoorgebouwen geplukt. De aankomende jaren worden jaarlijks zijn 10.000 nieuwe transformatiewoningen verwacht.



7) 34 procent minder vergunningen: er is meer aan de hand dan stikstof

 

Een scherpe duikvlucht van de vergunningverlening in augustus belooft niet veel goeds voor woningbouwers. In euro’s gemeten werden in augustus van dit jaar 34 procent minder bouwwerken vergund, blijkt uit gegevens van het CBS. Tot en met augustus 2019 werd voor 10,3 miljard euro aan werk vergund. Dat is 12 procent minder dan vorig jaar in dezelfde periode. De vergunningverlening stokte al voordat de Raad van State uitspraak deed in de stikstofkwestie. Dus er is meer aan de hand dan stikstof: tekort aan bouwlocaties en tekort aan productiecapaciteit bij de bouwers. In alle maanden van dit jaar, behalve in januari, werd er in euro’s gemeten minder werk vergund. Wat betreft woningen: het twaalfmaands voortschrijdend gemiddelde is volgens het CBS gedaald van 69.400 woningen in januari 2019 tot 62.441 in juli 2019. Gemiddeld duurt het 22 maanden voordat een afgegeven vergunning tot een opgeleverde woning leidt. De dip in de bouwproductie duurt dus nog even.

 

8) Tijdelijke woningen: minister is fan

 

Zijn tijdelijke woningen de oplossingen om het woningtekort snel aan te passen? De belangstelling bij gemeenten voor de bouw van tijdelijke of flexibele woningen lijkt in ieder geval toe te nemen. Deze week deed de nieuwe minister van wonen, Stientje Van Veldhoven een oproep aan gemeenten en corporaties om er toch vooral mee aan de slag te gaan. Ze blijkt een fervent voorvechter van de flexwoningen. “Ik ken iemand die woonde in een flexwoning. Dat was gewoon een prima woning. Zonde om dat niet goed te benutten.” Tijdelijke woningen worden veelal op grond zonder woonbestemming gerealiseerd. Qua locaties gaat de productie van tijdelijke woningen daarom niet ten koste van reguliere woningen. Van 2016 tot en met 2018 zijn 6.300 tijdelijke woningen opgeleverd. De verwachting is dat de productie in 2019 uitkomt op totaal 3.200 woningen.

 

9) Zo slechts zijn die pandjesbazen niet

 

Niet alle pandjesbazen deugen niet. De private huursector bestaat zeker niet alleen uit vrijesectorwoningen. Meer dan de helft van de private huurwoningen is gereguleerd. In totaal is 20 procent van alle gereguleerde huurwoningen een private huurwoning. De verschillen in prijs, wws-punten en kwaliteit zijn minder groot dan algemeen wordt gedacht. De sector fungeert daarnaast als smeermiddel voor woningzoekenden. Woningzoekenden die snel een woning willen vinden kunnen – vooral in gebieden met een gespannen woningmarkt – over het algemeen sneller terecht bij private verhuurders dan bij woningcorporaties. De sector kent dan ook veel jongere bewoners met een hoge verhuisdynamiek.

 

10) Warmtepomp moet nog even wachten

 

De energetische staat van woningen is de afgelopen paar jaren in alle segmenten van de woningmarkt aanzienlijk verbeterd. De meest genomen verduurzamingsmaatregelen zijn de installatie van een HR-ketel en/of het plaatsen van HR-glas, zonnepanelen en LED-verlichting. De belangrijkste reden hiervoor bij woningeigenaren is dat de investering zich terugverdient door een lagere energierekening. Corporaties hebben sinds 2017 aanzienlijk meer in woningverbetering geïnvesteerd dan daarvoor. De warmtepomp is echter nog een marginaal verschijnsel, terwijl de potentie hiervan groot is gezien de hoeveelheid label A-woningen in Nederland, waarin een warmtepomp erg efficiënt is.

 

11) Koopwoningen: betaalbaarheid onder druk

 

Er gebeurt veel op de koopwoningmarkt. Amsterdam is ingehaald door Rotterdam als gemeente met de grootste prijsstijging van koopwoningen. Er waren minder starters en doorstromers op de koopwoningmarkt. Door de prijsstijgingen en scherpere leennormen staat wel de betaalbaarheid van nieuwe woningen enigszins onder druk, ondanks een verbetering van de inkomens. Steeds meer woningbouwers lijken dat in te zien en kiezen bewust om zich meer te richten op betaalbare woningen. Daarmee wordt de financieringslast minder. Het aandeel nieuwe leningen met een hoge loan to income-ratio vertoont zowel bij starters als doorstromers op dit moment nog een stijging. De totale uitstaande hypotheekschuld groeide naar 713 miljard euro in eind 2018. Het aantal consumenten met een betalingsachterstand op de hypotheek is tussen 2018 en 2019 echter toch afgenomen. Sinds eind 2018 blijft het aantal te koop staande woningen ongeveer constant. Een stabiel aantal te koop staande woningen gecombineerd met afnemende prijsstijgingen betekent dat de woningmarkt meer in evenwicht is.


Bron: www.cobouw.nl

Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen
Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen